PROJE SATIŞI NASIL YAPILIR ?

Satış yapabilmek her zaman en önemli konu olmuştur. Buna verilecek kısa bir cevap yok. Yine de biz aşağıda başlıkları ortaya koyarak bir plan ortaya koyuyoruz. 

​

Gayrimenkul Proje Satış Operasyonu Nasıl Yürütülür ?

 

Projenin arsa hukuki durumu net bir şekilde belirlenmiş olmalıdır. Projenin inşaatını üstlenen müteahhit eğer satış yetkisine haiz olacak ise, arsanın sahibi olmalı veya, kat karşılığı, hasılat paylaşımı gibi bir anlaşma ile arsa sahibi ile satış ve imalat konusunda yetki almış olmalıdır.

​

Projeyi üstlenen müteahhit firma, haiz olduğu inşaat ve satış yetkisine dayanarak bir proje hazırlar, taraflarca onaylanan bu proje, ruhsat alınması için ilgili belediye veya idari merciye sunulur. Yapı inşaat ruhsatı alınması ile birlikte müteahit firma, ilgili idari izinleri alarak projeyi satılabilir hale getirir. 

 

Gayrimenkul Projesinin İçeriği Nasıl Belirlenir ?

​

BİRİNCİ DERECE DEPREM BÖLGESİNDE OLMAYAN BİNALAR VEYA ESKİ BİNALAR, KANUNDAN FAYDALANABİLECEK Mİ? 
Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.  

 

Projenin Yeri Neresi olmalıdır ?

​

DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI İLE İLGİLİ OLARAK DAVA AÇMA HAKKI VAR MI? Kanun uyarınca yapılan idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, idari yargıda dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemez.

 

Proje Mimari Tasarım ve Satışa Uygunluk Nedir ?

RİSKLİ BİNALAR NASIL TESPİT EDİLECEK?

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlığımızca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

 

Projenin satışının yapılabilmesi için ne önemlidir ?

 

RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK ZORUNLU MU? Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

 

Başlamış ve satılamayan projede ne yapmalı ?

ESKİ VE YIPRANMIŞ DURUMDA OLAN BİNALAR İÇİN DE RİSK TESPİT YAPILACAK MI? Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Bakanlığımızca lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.

 

Gayrimenkul Projesinin Fiyatları nasıl belirlenir ?

BİNANIN RİSK TESPİTİNİ YAPTIRABİLMEK İÇİN MALİKLERİN 2/3 ÇOĞUNLUĞU GEREKLİ MİDİR?

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

 

Gayrimenkul Projesi Pazarlama ve Satış Planı nedir ?

RİSKLİ YAPININ TESPİT MASRAFLARI VE YIKIM MASRAFLARINI KİM ÖDEYECEK? Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

 

Neden fiyatları düşükten tutp, zamanla yükseltmeli ?

RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK İSTEYEN BİR MALİKE DİĞER MALİKLERİN ENGEL OLMASI HALİNDE NE YAPILACAK? Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

 

Proje mimari tasarımında modüler mimarinin önemi nedir ?

RİSKLİ BİNA TESPİTİNE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ? Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, İstanbul, İzmir, Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler. 

 

Müşteri kitlesi kimdir ?

RİSKLİ BİNA TESPİTİNE YAPILAN İTİRAZLARI KİM İNCELEYECEK? Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

 

İkinci el değeri baştan belirlenebilir mi  ?

RİSKLİ YAPILARDA ELEKTRİK, SU VE DOĞAL GAZIN KESİLMESİ VATANDAŞI MAĞDUR ETMEYECEK Mİ? Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

 

Ön satış nası yapılır ?

RİSKLİ BİNANIN YIKTIRILMASI SÜRECİ NASIL İŞLEYECEK? Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

 

Gerçekten bir proje baştan satılabilir mi   ?

RİSKLİ BİNANIN YIKTIRILMASI İÇİN MALİKLERCE BİR KARAR ALINMASI GEREKİR Mİ? 
Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur. 

 

Müşterilerin tercihleri baştan nasıl biilnir ?

RİSKLİ BİNAYI TAHLİYE ETMEYEN MALİKLER VEYA KİRACILAR HAKKINDA NE YAPILABİLİR? Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. 

​

Satılamayan bir projenin sorunu genellikle nedir?

RİSKLİ BİNA ÜZERİNDE İPOTEK VAR İSE BİNA YIKTIRILABİLİR Mİ VE İPOTEĞİN DURUMU NE OLUR? Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

 

Müşteri bir projede neyi önemser ?

RİSKLİ BİNANIN YIKILMASINDAN SONRA MALİKLER NASIL ANLAŞACAK? Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

 

Bir Gayrimenkul projesinde neyi önce satmalı ?

KANUNDA GEÇEN 2/3 ÇOĞUNLUK MALİKLERİN SAYISININ 2/3 ÇOĞUNLUĞU MUDUR? Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

 

Projenin az talep görebilecek bölümleri nasıl öne çıkarılır ?

2/3’LİK ÇOĞUNLUK İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLARIN HİSSELERİ NE OLACAK? 2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

YAPILACAK UYGULAMALAR KONUSUNDA 2/3’LİK ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAZ İSE NE OLACAK?

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

 

Projelerin zayıf yönleri nelerdir ?

KANUN KAPSAMINDA YAPILACAK YARDIM VE DESTEKLER NELERDİR? Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak  ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.

Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

KİRA VEYA FAİZ DESTEĞİNDEN KİMLER FAYDALANABİLİR? Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

KİRA VEYA FAİZ DESTEĞİNDEN FAYDALANMANIN ŞARTI NEDİR?  Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir. 

KİRA VEYA FAİZ DESTEĞİ ALMAK İÇİN MALİKLERİN 2/3 ÇOĞUNLUK İLE ANLAŞMASI ŞART MIDIR?
Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

 

Gayrimenkul projelerinin kuvvetli yönleri nelerdir ?

MALİKLER KİRA YARDIMI İÇİN HANGİ EVRAKLARLA NEREYE BAŞVURACAK?

Riskli binadaki malikler;

 

•    Bağımsız    bölümü    gösterir    tapu    belgesi,    

•    Arsa  paylı   tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus kayıt örneği

      veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veya telefon faturalarından birisi,

•    Nüfus    cüzdanı    fotokopisi,    

•    Riskli    bina    tespit    raporu    inceleme    formu,

•    Konutun    tahliye    edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

      ile birlikte, İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine,

      diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuracaktır.